欠稅門引爭議 土地增值稅制度亟待改革
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近期關於房企欠繳土地增值稅的消息激起業內熱議。記者在采訪中發現，盡管房企在土地增值稅上存在不太規范的地方，但由於土地增值稅分為預征和清算兩步，隻有符合清算條件後才進入清算階段。專傢則認為，隨著地價不斷升高，房企的利潤空間變小，不排除土地增值稅在未來逐步取消的可能。
萬科否認拖欠稅款
"公司不存在應繳未繳的土地增值稅。"面對"公司欠繳土地增值稅超過40億元"的報道，萬科在31日發佈公告進行瞭否認。
此前有媒體質疑，萬科存在應繳未繳的土地增值稅，且旗下開發的四個項目存在未及時清算土地增值稅的問題。對此，萬科表示，涉及的四個項目不滿足土地增值稅清算的條件，不屬於"應進行土地增值稅清算"的情況。截至2012年12月31日，公司計提土地增值稅清算準備金44.35億元，此為公司按照會計準則要求，對未來可能產生的土地增值稅進行的計提，公司不存在應繳未繳的土地增值稅。
"是不是達到土地增值稅清算的條件，有沒有超過法定的納稅時間，才是判斷是否欠稅的充要條件。"上海交通大學海外教育學院稅務教研組組長汪蔚青表示，我國土地增值稅的征收分為兩步。首先是預征程序。由於土地增值稅屬於地方稅，各省市預征土地增值稅的方法不同。達到清算條件之後才到土地增值稅的清算階段。
按照相關規定，我國土地增值稅清算條件主要包括七點。其中，納稅人符合下列條件之一，應進行土地增值稅的清算，包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。同時，在符合以下條件之一時，主管稅務機關可要求納稅人強制清算，包括已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續等。
從萬科發佈的公告看，其否認的主要依據也是根據土地增值稅清算條件的規定。
土地增值稅或逐步取消
正是由於"兩步走"的征稅方式，以及兩步之間較長的征稅時間跨度、復雜的成本扣除項目等，使得土地增值稅在征收過程中面臨著很多復雜的狀況。
"房企在繳納土地增值稅的過程中有很多避稅行為。比如建造成本中的土建、結構、門窗、電梯等項目可以進行抵扣，因此有很多房企自己成立建築公司、材料公司、園林綠化公司、設計公司甚至廣告公司，從而將成本、利潤轉移到這些公司，而且這部分還可以從土地增值稅中扣除。"汪蔚青直言。
"事實上，房企多多少少在土地增值稅上都有不太規范的地方。因為按照土地增值稅的規定，最高一級需要征收的土地增值稅稅率達到60%，這就意味著房企很可能要把將近一半的項目利潤用來繳稅。"汪蔚青指出，在如此高稅率的情況下，房地產企業出於資本逐利的動機，會通過各種方式進行土地增值稅規避的行為。
盡管存在避稅的動機，但是否構成稅法上規定的欠稅行為卻另當別論。對此，汪蔚青指出，需要區分財務報表中的應繳未繳土地增值稅與欠稅的概念。其中，應繳未繳的土地增值稅是會計師為瞭準確體現企業收入與成本配比而特別列示的項目。隻有超過納稅義務發生時間後，才構成欠稅。僅從土地增值稅的繳納看，在沒有到達清算時間、不符合清算條件時，是不需要清算的。
當前，我國正逐步完善財稅體系，減少流轉稅比例，增加直接稅和財產稅的比重，因此相關稅種也面臨調整。汪蔚青表示，土地增值稅具有暴利稅的性質，相當於房地產行業的"特別收益金"。但隨著地價不斷升高，房企的利潤空間會變小，當利潤趨於平緩的情況下，不排除土地增值稅在未來逐步取消的可能。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/汽車貸款人信貸年息2014-01-02/08102561209.shtml
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